"Köln baut bezahlbar" - AK 1b: Baustandards und kommunale Hebel
Wie können Hebel zur Baukostenreduzierung und Prozessbeschleunigung im Kölner Wohnungsbau identifiziert und in umsetzbare Vorschläge übersetzt werden? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Arbeitskreis 1b. Im Mittelpunkt standen drei Themenblöcke: Baustandards, kommunale Vorgaben sowie beschleunigte Planungs- und Genehmigungsprozesse.
Der Arbeitskreis „Baustandards“ hat mit Blick auf den Hamburg-Standard einen Katalog kostenreduzierender Regelungen für einen künftigen „Köln-Standard“ erarbeitet. Insgesamt wurden über 50 Maßnahmen identifiziert und rechtlich bewertet, die von Baukonstruktion und Gebäudetechnik über Barrierefreiheit und Schallschutz bis hin zum Brandschutz reichen. Sie zielen darauf ab, bautechnische Standards, Komfortmerkmale und Ausstattungsniveau zu senken, wo dies ohne Sicherheits- oder Qualitätsverlust möglich ist, und die rechtssichere Anwendung zu gewährleisten. Allein im Bereich Baustandards werden so Baukostenreduktionspotenziale von bis zu 1.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgezeigt, von denen ein relevanter Teil auf das Kölner Musterhaus übertragbar ist.
Konkrete Einsparansätze ergeben sich aus den Anregungen der sechs Untergruppen, die nach fachlichen Kriterien gebildet wurden: In der Baukonstruktion stehen Flächeneffizienz, angepasste Konstruktionsstandards und optimierte Planungsmethoden im Fokus. Bei der Gebäudetechnik werden unter anderem eine bedarfsgerechte Trinkwasser- und Wärmeversorgung, schlankere Normvorgaben und eine reduzierte Elektroausstattung diskutiert. Im Themenfeld Barrierefreiheit plädieren die Beteiligten für einen Systemwechsel von einer flächendeckenden 100-Prozent-Barrierefreiheit hin zu Quotenlösungen, die Flächen und Kosten sparen, gleichzeitig aber ausreichend barrierefreien Wohnraum sichern. Ergänzend werden Maßnahmen zur Rückkehr zum Mindestschallschutz, zur Vereinfachung von Schallschutzkonstruktionen sowie zu flexibleren Brandschutzanforderungen entwickelt, die Sicherheit gewährleisten und zugleich Sonderkonstruktionen reduzieren.
Ein eigener Baustein widmet sich der rechtssicheren Umsetzung dieser Standards. Vorgesehen sind Mustervertragsklauseln und ein „5‑Schritte‑Plan“ zur Erstellung von Beschaffenheitsvereinbarungen, die Transparenz gegenüber Mieterinnen und Mietern schaffen und Haftungsrisiken minimieren.
Zentrales Element ist der „Kölner Weg“, der zwischen nicht absenkbaren Sicherheitsanforderungen und flexibel gestaltbaren Komfort- und Ausstattungsmerkmalen differenziert. Zugleich greifen die Akteure die geplanten Änderungen der Bauordnung NRW auf, die eine Abkehr von starren Verweisen auf anerkannte Regeln der Technik hin zu stärker gesteuerten technischen Baubestimmungen vorsehen und damit mehr Spielraum für praxisgerechte Lösungen eröffnen.
Der zweite große Block betrifft kommunale Hebel: Der Arbeitskreis 1b hat 61 Köln-spezifische Vorgaben durchleuchtet und daraus u. a. Vorschläge für Ratsbeschlüsse, Vereinbarungen städtischen Handelns und Transparenzmaßnahmen abgeleitet. Die Bandbreite reicht von flexibleren energetischen Standards bei Neubauten über Anpassungen des Kooperativen Baulandmodells bis zu Änderungen der Stellplatzsatzung. Beispielsweise wird vorgeschlagen, statt des Effizienzhaus-40-EE-Standards künftig das gesetzliche Niveau nach Gebäudeenergiegesetz in Kombination mit klimaneutraler Wärmeversorgung als gleichwertige Option zuzulassen. Weitere Vorschläge zielen auf die Senkung und flexible Anrechnung von Grün- und Spielflächenstandards, reduzierte Ablösebeträge sowie die Lockerung der Stellplatzpflicht, etwa bei Studierendenwohnen, Baulückenschlüssen, Aufstockungen oder bei zusätzlichem Carsharing-Angebot.
Darüber hinaus enthält das Paket Vereinbarungen städtischen Handelns, mit denen die Verwaltung eigene Spielräume systematisch zugunsten kostenreduzierten Bauens nutzen will. Dazu zählen die Standardisierung und Beschleunigung von Umweltprüfungen, effizientere Nutzung bestehender Parkflächen, flexiblere Vorgaben für Abstellräume, die Zulassung von Recycling-Baustoffen und transparente Kostenregelungen für Baustelleneinrichtungen. Weitere Themen etwa zur Berechnung von Einwohnerzahlen, Substratanforderungen für Dachbegrünungen und Anforderungen an Zufahrtswege sind als Themenspeicher in die Weiterbearbeitung gegeben. Insgesamt werden bei den kommunalen Vorgaben Baukostenreduktionspotenziale von bis zu 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgezeigt, von denen ein erheblicher Teil vom Rat politisch beschlossen werden muss.
Ein dritter Schwerpunkt liegt auf effizienteren Planungs- und Genehmigungsprozessen. Der Arbeitskreis „Prozesse“ hat ein kompaktes und transparentes Bebauungsplanverfahren mit vorgelagerter „Phase Null“ entwickelt, in der städtebauliche Ziele, Rahmenkonzepte und Konflikte frühzeitig geklärt werden. Checklisten, standardisierte Abläufe und eine reduzierte Regelungsdichte in Bebauungsplänen sollen die Verfahren verschlanken, Konfliktpotenziale minimieren und Laufzeiten um mehrere Monate verkürzen.